Egy bérelt csarnokban a bérlő cég gépe kigyullad, a tűz átterjed a tetőszerkezetre, az épület kiég. A bérbeadó fellélegzik: az épület biztosítva van, a biztosító fizet. Fél évvel később a bérlő levelet kap – nem a bérbeadótól, hanem annak biztosítójától –, amelyben a kifizetett kár megtérítését követelik tőle. Ez a visszkereset, más néven regressz, és alkuszként azt látom, hogy a bérlő cégek többsége nem tud róla, amíg meg nem kapja. Ez a cikk arról szól, miért jogos ez a követelés, mitől függ a nagysága, és mi az a két eszköz – a bérlői felelősségbiztosítás és a bérleti szerződés megfelelő kikötése –, amellyel a bérlő cég kezelheti.
- A Ptk. 6:468. § (1) bekezdése szerint a kárt megtérítő biztosítót illetik meg a biztosított jogai a kárért felelős személlyel szemben – a bérbeadó épületbiztosítója tehát a bérlőtől követelheti vissza, amit a szerződése alapján kötelezően kifizetett.
- A bérlő szerződéses partnerként szigorúan felel: a Ptk. 6:333. § (2) szerint minden kárért, amely a rendeltetésellenes vagy szerződésellenes használatból ered, és a 6:142. § kimentése csak ellenőrzési körén kívüli, előre nem látható ok esetén nyílik meg.
- Az általános felelősségbiztosítás a bérelt vagyontárgyban okozott kárt jellemzően kizárja; erre való a külön bérlői felelősségbiztosítás, a másik eszköz pedig a bérleti szerződés visszkeresetről lemondó, biztosítást rendező kikötése – mindkettő biztosítónként és szerződésenként eltér.
Miért fordulhat a bérbeadó biztosítója a bérlő ellen?
A Ptk. 6:468. § (1) bekezdése szerint ha a biztosító a kárt megtérítette, őt illetik meg azok a jogok, amelyek a biztosítottat illették meg a kárért felelős személlyel szemben – kivéve, ha a károkozó a biztosítottal közös háztartásban élő hozzátartozó. A biztosító tehát a bérbeadó helyébe lép: amit a bérbeadó követelhetett volna a bérlőtől, azt most a biztosító követeli. A Kúria egy közzétett döntése (Gfv.VI.30.304/2024/8.) azt is pontosította, hogy ez az igény a szerződés alapján kötelezően teljesített kifizetésre terjed ki: amit a biztosító kizárt kockázatra önként fizetett, azt nem háríthatja át a károkozóra. A bérbeadó biztosítója tehát nem „bosszút áll”, hanem a törvény adta jogot gyakorolja, és üzleti okból meg is teszi, ha a bérlő felelőssége megállapítható – a kár nagysága és a bérlő fizetőképessége dönti el, mennyire éri meg neki. Egy kkv-nak ez az összeg a saját vagyonbiztosításától függetlenül érkezik: a bérlő vagyonbiztosítása a saját gépeit és készletét téríti, a bérbeadó épületében okozott kár nem a saját kára, hanem másnak okozott kár – ez a saját kár és okozott kár cikk határvonala a bérleti jogban.
A bérlő felelőssége: szerződésszegés, szigorú kimentéssel
A bérlő nem idegen károkozó, hanem szerződéses partner, és ez a felelősségét szigorítja. A Ptk. 6:333. § (2) bekezdése szerint a bérlő felelős minden olyan kárért, amely a rendeltetésellenes vagy szerződésellenes használat következménye; a szerződésszegésért való felelősség általános szabálya, a 6:142. § pedig azt mondja ki, hogy a szerződésszegő csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a szerződésszegést ellenőrzési körén kívül eső, a szerződéskötéskor előre nem látható körülmény okozta, és nem volt elvárható, hogy azt elkerülje vagy a kárt elhárítsa. A Kúria gyakorlatát összefoglaló tanulmány szerint a rendeltetésellenes használatból eredő kárnál a bérlő kimentése szűk – a példa egy szél által feldöntött bérelt emelőállvány volt (még a régi Ptk. alapján), ahol a bérlő csak akkor mentesülhetett volna, ha bizonyítja, hogy a kárt előre nem látható erejű, hirtelen jött szél okozta, és a saját magatartására visszavezethető ok nem hatott közre. Egy kigyulladt gép, egy hibásan bekötött berendezés, a tiltott helyen tárolt gyúlékony anyag, a bérlő alkalmazottjának gondatlansága tipikusan a bérlő ellenőrzési körébe esik. Ez azt jelenti, hogy a visszkereset gyakran nem azon múlik, gondatlan volt-e a bérlő, hanem azon, hogy a kár az ő működéséből ered-e – a jogalap és a kimentés megítélése azonban mindig az egyedi tényálláson és a bérleti szerződés szövegén múlik.
Mit fedez a bérlő általános felelősségbiztosítása – és mit nem?
Sok bérlő cég azt hiszi, a meglévő tevékenységi felelősségbiztosítása lefedi ezt a helyzetet. A hazai általános felelősségbiztosítási feltételek azonban jellemzően kizárják a bérelt, kölcsönvett, használatra vagy megőrzésre átvett vagyontárgyakban okozott kárt – és a bérelt épület pontosan ilyen. Erre való a bérlői felelősségbiztosítás, amely önálló kiegészítőként vagy záradékként köthető: az egyik hazai biztosító különös feltétele szerint biztosítási esemény a biztosított mint ingatlanbérlő által az általa bérelt ingatlanban jogellenesen okozott kár miatti kártérítési kötelezettség keletkezése – a jogszabály szerinti felelősség alapján, tehát nem csak tűzre, robbanásra vagy vízkárra szűkítve. Ugyanez a feltétel kizárja többek között az elhasználódást, kopást, szennyeződést; a bérlemény berendezési tárgyait és üvegezését; a szavatossági igényeket; a jogtalan átalakítást; az albérlő által okozott kárt; az építési-szerelési tevékenységet; a targoncák és emelőgépek okozta károkat; a kötbért és bírságot. A limit a bérelt épületrész értékéhez igazodjon, nem a bérleti díjhoz, és a bérleti szerződésben vállalt többletfelelősséget – például a kimentés kizárását vagy a kötbért – a felelősségbiztosítás jellemzően nem fedezi. A részletek biztosítónként eltérnek; a saját vagy bérelt ingatlan cikk a vagyoni oldalt írja le, ez a cikk a felelősségi oldalt.
A bérleti szerződés: a visszkereset megelőzésének másik fele
A biztosításon kívül a bérleti szerződés is rendezheti a kérdést, és a Kúria gyakorlata szerint a felek szerződéses kikötése megelőzi az általános szabályokat. Három elem érdemel figyelmet. Az első, hogy a szerződés rögzítse: ki biztosítja az épületet, milyen kockázatokra, és a biztosítás díja beépül-e a bérleti díjba – a bérbeadó és bérlő cikkben ezt részleteztem. A második a visszkeresetről lemondó kikötés: a bérbeadó – és kérésére a biztosítója záradékban – lemondhat a bérlővel szembeni megtérítési igényről a biztosított károk körében, jellemzően a szándékos és súlyosan gondatlan károkozás kivételével; ilyen záradékot a biztosítók egyedi elbírálással adnak, és feltétele vagy díja lehet. A harmadik, hogy a szerződés ne vállaltasson a bérlővel olyan felelősséget, amelyet a biztosítása nem fedez – a „minden kárért, kimentés nélkül” típusú mondatokat a bérlő biztosítója nem fizeti, a bérlő viszont aláírta. A bérházi, irodaházi telephely esetében ugyanez a logika a társasház biztosítójával szemben is él.
Mit tegyen a bérlő cég?
Kérje el a bérbeadó épületbiztosításának lényegét – mire és milyen összegre szól –, és nézze meg a saját felelősségbiztosításában a bérelt vagyontárgyakra vonatkozó kizárást. Ha nincs bérlői felelősségfedezet, kérjen ajánlatot rá a bérelt épületrész újjáépítési értékéhez mért limittel; ha van, ellenőrizze a limitet és az önrészt a tényleges kockázathoz képest. A bérleti szerződés biztosítási és felelősségi pontjait vigye ügyvédhez a következő módosításkor, és kérdezzen rá a visszkeresetről lemondó kikötés lehetőségére. Ha már megérkezett a biztosító visszkereseti levele, ne hagyja figyelmen kívül, és ne is ismerje el gondolkodás nélkül: a felelősség jogalapja, a kár összege és a biztosító által ténylegesen fizetett összeg mind vizsgálandó elem, és a bérlő saját felelősségbiztosítójának a bejelentés ilyenkor kötelező – a felelősségbiztosító a jogalap vizsgálatát és a kártérítés fedezését a feltételei szerint végzi. Az alkusz ebben az ügyben nem képvisel és nem tárgyal a másik biztosítóval; az ügyfél megbízásából a saját fedezet átnézésében és a bejelentésben segítek, amiben tudok, a jogi képviselet ügyvéd dolga.
Kérdés a saját bérleti szerződésére és fedezetére szabva? Foglaljon 20 perces díjmentes konzultációt →
Források
- Ptk. – 2013. évi V. törvény 6:468. § (a biztosító megtérítési igénye), 6:333. § (a bérlő használati joga és felelőssége), 6:142. § (felelősség szerződésszegéssel okozott kárért)
- Kúria Gfv.VI.30.304/2024/8. – közzétett döntés: a biztosító megtérítési igénye a Ptk. 6:468. § alapján, csak a szerződés szerint kötelezően teljesített kifizetésre
- Boronkay Miklós: Bérleti szerződésekből eredő kárigények a Kúria gyakorlatában (Kártérítési és Biztosítási Jog, 2021/1.)
- UNIQA Bérlői Felelősségbiztosítás Különös Szerződési Feltételei (H 4963/2024) – biztosítási esemény, kizárások
