Der Mieter hat den Brand verursacht: Regress und Mieterhaftpflichtversicherung

In einer gemieteten Halle fängt eine Maschine des Mieterunternehmens Feuer, der Brand greift auf den Dachstuhl über, das Gebäude brennt aus. Der Vermieter atmet auf: Das Gebäude ist versichert, der Versicherer zahlt. Ein halbes Jahr später erhält der Mieter einen Brief – nicht vom Vermieter, sondern von dessen Versicherer –, in dem von ihm die Erstattung des gezahlten Schadens verlangt wird. Das ist der Rückgriff, auch Regress genannt, und als Makler sehe ich, dass die meisten Mieterunternehmen nichts davon wissen, bis sie einen solchen Brief bekommen. Dieser Artikel handelt davon, warum diese Forderung berechtigt ist, wovon ihre Höhe abhängt und welche zwei Instrumente – die Mieterhaftpflichtversicherung und die passende Klausel im Mietvertrag – dem Mieterunternehmen zur Verfügung stehen, um damit umzugehen.

Warum kann sich der Versicherer des Vermieters an den Mieter wenden?

Nach § 6:468 Abs. 1 des Ungarischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Ptk.) stehen dem Versicherer, wenn er den Schaden ersetzt hat, die Rechte zu, die der versicherten Person gegenüber dem für den Schaden Verantwortlichen zustanden – es sei denn, der Schädiger ist ein mit der versicherten Person im gemeinsamen Haushalt lebender Angehöriger. Der Versicherer tritt also an die Stelle des Vermieters: Was der Vermieter vom Mieter hätte verlangen können, verlangt nun der Versicherer. Eine veröffentlichte Entscheidung der Kúria (Oberster Gerichtshof Ungarns) (Gfv.VI.30.304/2024/8.) hat zudem klargestellt, dass sich dieser Anspruch auf die aufgrund des Vertrags pflichtgemäß geleistete Zahlung erstreckt: Was der Versicherer für ein ausgeschlossenes Risiko freiwillig gezahlt hat, kann er nicht auf den Schädiger abwälzen. Der Versicherer des Vermieters „rächt sich“ also nicht, sondern übt ein gesetzliches Recht aus, und aus geschäftlichen Gründen tut er das auch, wenn die Haftung des Mieters feststellbar ist – die Höhe des Schadens und die Zahlungsfähigkeit des Mieters entscheiden, wie sehr es sich für ihn lohnt. Für ein KMU kommt dieser Betrag unabhängig von der eigenen Sachversicherung: Die Sachversicherung des Mieters ersetzt seine eigenen Maschinen und Vorräte; der im Gebäude des Vermieters verursachte Schaden ist nicht sein eigener Schaden, sondern ein anderen zugefügter Schaden – das ist die Grenzlinie aus dem Artikel Eigenschaden und verursachter Schaden, übertragen auf das Mietrecht.

Die Haftung des Mieters: Vertragsverletzung mit strenger Entlastung

Der Mieter ist kein fremder Schädiger, sondern Vertragspartner, und das verschärft seine Haftung. Nach § 6:333 Abs. 2 Ptk. haftet der Mieter für jeden Schaden, der Folge bestimmungswidrigen oder vertragswidrigen Gebrauchs ist; die allgemeine Regel der Haftung für Vertragsverletzung, § 6:142, besagt, dass sich der Vertragsbrüchige nur dann entlasten kann, wenn er beweist, dass die Vertragsverletzung durch einen außerhalb seines Kontrollbereichs liegenden, bei Vertragsschluss nicht vorhersehbaren Umstand verursacht wurde und von ihm nicht erwartet werden konnte, diesen zu vermeiden oder den Schaden abzuwenden. Nach einer Studie, die die Praxis der Kúria zusammenfasst, ist die Entlastung des Mieters bei Schäden aus bestimmungswidrigem Gebrauch eng – das Beispiel war ein vom Wind umgeworfenes gemietetes Hubgerüst (noch nach dem alten Ptk.), bei dem sich der Mieter nur dann hätte entlasten können, wenn er bewiesen hätte, dass den Schaden ein plötzlich aufkommender Wind von unvorhersehbarer Stärke verursacht hat und keine auf sein eigenes Verhalten zurückzuführende Ursache mitgewirkt hat. Eine in Brand geratene Maschine, eine fehlerhaft angeschlossene Anlage, an unzulässiger Stelle gelagertes brennbares Material, die Fahrlässigkeit eines Mitarbeiters des Mieters fallen typischerweise in den Kontrollbereich des Mieters. Das bedeutet, dass der Regress oft nicht davon abhängt, ob der Mieter fahrlässig war, sondern davon, ob der Schaden aus seinem Betrieb stammt – die Beurteilung von Rechtsgrund und Entlastung hängt jedoch jeweils vom konkreten Sachverhalt und vom Wortlaut des Mietvertrags ab.

Was deckt die allgemeine Haftpflichtversicherung des Mieters – und was nicht?

Viele Mieterunternehmen glauben, ihre bestehende Betriebshaftpflichtversicherung decke diese Situation ab. Die ungarischen allgemeinen Haftpflichtbedingungen schließen jedoch Schäden an gemieteten, geliehenen, zur Nutzung oder Verwahrung übernommenen Sachen typischerweise aus – und das gemietete Gebäude ist genau so eine Sache. Dafür gibt es die Mieterhaftpflichtversicherung, die als eigenständige Zusatzdeckung oder als Klausel abgeschlossen werden kann: Nach den Besonderen Bedingungen eines ungarischen Versicherers ist Versicherungsfall die Entstehung einer Schadenersatzpflicht wegen eines Schadens, den die versicherte Person als Mieter einer Immobilie in der von ihr gemieteten Immobilie widerrechtlich verursacht hat – auf Grundlage der gesetzlichen Haftung, also nicht nur auf Feuer, Explosion oder Wasserschaden beschränkt. Dieselbe Bedingung schließt unter anderem Abnutzung, Verschleiß und Verschmutzung aus; die Einrichtungsgegenstände und die Verglasung des Mietobjekts; Gewährleistungsansprüche; unzulässige Umbauten; vom Untermieter verursachte Schäden; Bau- und Montagetätigkeiten; Schäden durch Gabelstapler und Hebezeuge; Vertragsstrafen und Bußgelder. Das Limit sollte sich am Wert des gemieteten Gebäudeteils orientieren, nicht an der Miete, und eine im Mietvertrag übernommene Mehrhaftung – etwa den Ausschluss der Entlastung oder eine Vertragsstrafe – deckt die Haftpflichtversicherung typischerweise nicht. Die Details unterscheiden sich von Versicherer zu Versicherer; der Artikel Eigene oder gemietete Immobilie beschreibt die Sachseite, dieser Artikel die Haftungsseite.

Der Mietvertrag: die andere Hälfte der Regressvorbeugung

Neben der Versicherung kann auch der Mietvertrag die Frage regeln, und nach der Praxis der Kúria geht die vertragliche Vereinbarung der Parteien den allgemeinen Regeln vor. Drei Elemente verdienen Aufmerksamkeit. Erstens sollte der Vertrag festhalten, wer das Gebäude versichert, gegen welche Risiken und ob der Beitrag für die Versicherung in die Miete eingerechnet ist – im Artikel Vermieter und Mieter habe ich das ausführlich beschrieben. Zweitens die Klausel über den Regressverzicht: Der Vermieter – und auf sein Ersuchen sein Versicherer per Klausel – kann im Rahmen der versicherten Schäden auf den Erstattungsanspruch gegenüber dem Mieter verzichten, typischerweise mit Ausnahme vorsätzlich und grob fahrlässig verursachter Schäden; eine solche Klausel gewähren die Versicherer nach Einzelprüfung, und sie kann an Bedingungen geknüpft sein oder einen zusätzlichen Beitrag kosten. Drittens sollte der Vertrag dem Mieter keine Haftung auferlegen, die seine Versicherung nicht deckt – für Sätze wie „für jeden Schaden, ohne Entlastungsmöglichkeit“ zahlt der Versicherer des Mieters nicht, der Mieter hat sie aber unterschrieben. Beim Standort in einem Miet- oder Bürohaus gilt dieselbe Logik auch gegenüber dem Versicherer der Eigentümergemeinschaft (társasház).

Was sollte das Mieterunternehmen tun?

Erbitten Sie die Eckdaten der Gebäudeversicherung des Vermieters – wogegen und über welche Summe sie abgeschlossen ist –, und prüfen Sie in Ihrer eigenen Haftpflichtversicherung den Ausschluss für gemietete Sachen. Wenn Sie keine Mieterhaftpflichtdeckung haben, fordern Sie dafür ein Angebot mit einem Limit an, das sich am Wiederaufbauwert des gemieteten Gebäudeteils bemisst; wenn Sie eine haben, prüfen Sie Limit und Selbstbeteiligung im Verhältnis zum tatsächlichen Risiko. Legen Sie die Versicherungs- und Haftungsklauseln des Mietvertrags bei der nächsten Änderung einem Rechtsanwalt vor, und fragen Sie nach der Möglichkeit einer Klausel über den Regressverzicht. Ist der Regressbrief des Versicherers bereits eingetroffen, ignorieren Sie ihn nicht, erkennen Sie die Forderung aber auch nicht unüberlegt an: Der Rechtsgrund der Haftung, die Höhe des Schadens und der vom Versicherer tatsächlich gezahlte Betrag sind jeweils zu prüfende Punkte, und die Meldung an Ihren eigenen Haftpflichtversicherer ist in diesem Fall Pflicht – der Haftpflichtversicherer prüft den Rechtsgrund und übernimmt die Deckung des Schadenersatzes nach seinen Bedingungen. Als Makler vertrete ich Sie in dieser Sache nicht und verhandle nicht mit dem anderen Versicherer; im Auftrag des Kunden helfe ich, wo ich kann, bei der Durchsicht der eigenen Deckung und bei der Meldung – die rechtliche Vertretung ist nicht Sache des Maklers, sondern eines Rechtsanwalts.

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Quellen

• Ungarisches Bürgerliches Gesetzbuch (Ptk.) – Gesetz V/2013, § 6:468 (Erstattungsanspruch des Versicherers), § 6:333 (Nutzungsrecht und Haftung des Mieters), § 6:142 (Haftung für durch Vertragsverletzung verursachte Schäden)
• Kúria (Oberster Gerichtshof Ungarns) Gfv.VI.30.304/2024/8. – veröffentlichte Entscheidung: Erstattungsanspruch des Versicherers nach Ptk. § 6:468, nur für die nach dem Vertrag pflichtgemäß geleistete Zahlung
• Miklós Boronkay: Bérleti szerződésekből eredő kárigények a Kúria gyakorlatában – Schadenersatzansprüche aus Mietverträgen in der Praxis der Kúria (Kártérítési és Biztosítási Jog, 2021/1.)
• UNIQA Besondere Vertragsbedingungen der Mieterhaftpflichtversicherung (H 4963/2024) – Versicherungsfall, Ausschlüsse

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