Bei der Versicherungssumme des Gebäudes schwirren drei Zahlen durch die Köpfe: der Marktpreis, der Buchwert und der Wiederaufbauwert. Für die Versicherung eignet sich nur die letzte – die anderen beiden sind typische Quellen für Unterversicherung (oder auch Überversicherung).
- Der Marktpreis bewertet auch Grundstück und Lage mit – aus Sicht der Versicherung führt das in die Irre.
- Der Buchwert ist eine bilanzielle Kategorie – wegen der Abschreibung oft nur ein Bruchteil der Wiederbeschaffungskosten.
- Die richtige Grundlage: wie viel es heute kosten würde, dasselbe Gebäude wieder zu errichten – das lässt sich schätzen und pflegen.
Warum nicht der Marktpreis?
Der Marktpreis sagt, wofür die Immobilie verkauft werden könnte – einschließlich Grundstück, Lagewert und Nachfrage. Im Schadenfall brennt aber nicht das Grundstück ab: Das Gebäude muss zu den heutigen Material- und Lohnkosten wieder aufgebaut werden. In gefragter Lage kann der Marktpreis deutlich über dem Wiederaufbauwert liegen (Verdacht auf Überversicherung), in Industrieumgebung auch deutlich darunter (Gefahr der Unterversicherung). Keine der beiden Richtungen ist gut: Die Versicherung funktioniert genau auf Basis des tatsächlichen Wiederaufbauwerts.
Warum nicht der Buchwert?
Die Buchhaltung weist das Gebäude zum Anschaffungspreis abzüglich Abschreibung aus – der Buchwert einer älteren Halle kann sich sogar der Null nähern, während ihr Wiederaufbau noch nie teurer war. Die Buchhaltungszahl eignet sich hervorragend für Steuer- und Rechnungslegungszwecke, für die Versicherungssumme dagegen fast immer nicht. Steht in der Police eine runde, alte Zahl, stammt sie mit hoher Wahrscheinlichkeit von dort – Zeit für eine neue Betrachtung.
Wie lässt sich der Wert gut schätzen?
Der praktische Weg ist der spezifische Kostensatz: anhand von Gebäudetyp, Konstruktion und Ausstattung mit dem auf den Quadratmeter bezogenen Wiederaufbauwert rechnen und dann Besonderheiten (Industrieboden, Kranbahn, Kühlräume) hinzurechnen. Bei größeren oder komplexeren Betriebsstätten kann auch die Einbindung eines Sachverständigen sinnvoll sein. Ziel ist nicht die auf den Cent genaue Zahl, sondern ein in der Größenordnung stimmiger, gepflegter Wert – den die Indexierung und der jährliche Blick darauf aktuell halten.
Beim gemieteten Gebäude liegt der Fall anders: Dort ist die Gebäudesumme Sache des Eigentümers – dem Unternehmen obliegen die Mieterinvestition und das eigene Vermögen: wer was versichert.
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